ALLIE TENG​​
紐約地產

紐約買房流程

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      1. 貸款預批信 Pre-approval    (1~3 天) 

諮詢貸款公司或銀行, 會根據你的首付, 報稅紀錄, 收入, 信用分及其它資產或負債情況來計算你可以承擔的每月還款額是多少來給你一份貸款預批信。不管是現金購買還是需貸款, 銀行帳戶裡最好有兩個月以上的金流。這個前期工作先準備好, 看房才不會浪費時間，在議價時也會處於主動有利的地位, 因為搶手房源往往出價時屋主會要求資金證明或預批信一併交上, 這樣我們才有更好的參賽權。

一般查收入首付約20% (低於20％會需要買保險) 不查收入首付大約40% 

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   2. 看房 Searching    (幾天到幾個月不等）

依據你的貸款預批信, 你已經知道你自己最適合的房貸負擔範圍, 接下來鎖定區域, 設定預算範圍及優先考慮因素。然後找一個你可以信任的地產經紀人, 大部分的地產經紀可以從經紀專用的MLS系統直接幫你尋找條件接近的房源, 幫你節省許多時間, 紐約買房子買家基本是不需付佣金的, 所以建議找個認真負責的經紀人, 不僅可以得到專業幫助而不需費用, 好的經紀人會根據市場走勢以及附近成交價做市場分析, 當成在議價過程中使用的談判技巧, 代表買方爭取最多的利益 (屋主付佣金%在一開始與經紀簽銷售合同時已經談定, 而屋主經紀會站在屋主的最大利益角度去幫助屋主, 買家經紀反之亦然）

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3. 出價 Making an Offer    (1天到幾個星期) 

找到喜歡房子後，經紀人會幫忙填寫出價意向書，意向書上會把出價金額, 首付%, 貸款%, 有租客的話, 清空或保留, 或一些附數注意條款; 如果現金買房, 需提供你的資金證明 (資金必須在銀行至少兩個月)。

需要貸款的, 需附上貸款預批信(查收入)或資金證明(不查收入)有些買家以為看上房子再做貸款預批信, 事實上要是你喜歡的房子很搶手, 就算出價出得很高, 也可能直接出局失去參賽權

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4. 驗屋  Home Inspection 

(1-3 天報告出來) 

價格被接受後, 買家就可以請驗屋師來驗屋, 紐約二手的House通常年份久遠, 驗屋師通常會列出很多小問題, 門窗, 油漆, 插線板, 電線, 地板..等, 這些都是正常的, 只要是好解決的小問題, 其實大家不用過於擔心, 我們驗屋主要是看有沒有嚴重白蟻及屋頂和地下室有沒有漏水..等等一些會嚴重影響到結構安全問題。

如果買的是公寓(co-op/condo)，一般比較少人特別驗屋, 除非買的頂樓屋或地下室, 不過想要驗一下比較安心也是可以的喔。驗後買家律師會依據驗屋報告把比較嚴重的問題標在合同裡, 並與賣家律師兩方協調後,  提出修繕或減價要求, 問題嚴重的話, 甚至可以中止合約。驗屋過程大約1~2小時, 報告約1~3天出來

 

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5. 簽約 Contract Process   ( 1-2週)

出價接受後, 在各自的律師代表下, 協談合約條款, 買方的律師會對賣方律師發來的合同進行審閱, 根據買方最大的利益之下的情況進行更改, 刪減或添加, 一般合約上最需要注意的是貸款的條款( mortgage contingency), 預防因貸款不過的問題被沒收訂金, 貸款過戶期限及驗屋結果等, 雙方律師會持續來回交流直到買賣雙方對合約各項條款無異議後兩方才簽署合約,  所以律師是很重要的一環, 簽約後買方支付房屋總價10%的訂金, 這筆錢會放到賣方律師第三方保管賬戶(escrow account)內, 合約正式生效。

PS. 合約生效後, 買賣雙方皆不能沒有正當理由 隨意取消交易

 

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       6. 貸款銀行確定放款 (60-90 天)

Getting a Mortgage

合約完成後, 馬上著手貸款事宜, 找到最適合自己的銀行或貸款公司, 或直接找貸款預批信的那家也可以, 貸款公司或銀行會請估價師給房屋估價 (Appraisal), 貸款批准後還要鎖定利率, 請注意與貸款專員確認鎖利率時間, 看看過戶時間會不會影響鎖利率, 不然鎖利率過期還需要重鎖需再花一次鎖利率費用

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7. 產權調查  Title Search (1–2 週) 

貸款銀行操作發放貸款的同時, 買方律師方會進行產權調查, 確保無產權糾紛, 產權不明, 產全債務, 是否有拖欠地稅及政府罰單, 任何未解決的法律糾紛問題賣家必須解決才可以轉移產權, 另外house如果有違建必須拆掉, 及依照平面圖(Survey)確認與鄰居的邊界是否超界, 買方另需購買產權保險

 

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8. Condo/Coop 公寓管理會申請 ( 1-6 週)

如果購買的是Condo或者Coop公寓, 需向它們的管理會提出購買申請並準備board package, 不同管理會有不同要求, 一般需提交買家的財務, 信用, 職業, 如資金與財產證明(Financial Statement), 報稅, 工作證明, 推薦信等等, Condo管理會一般不會要求面試。 而Co-op無論從文件要求, 審批過程都嚴格許多了,    Co-op可以拒絕買家申請不需理由, 一般需要面試, 一般30分鐘到1小時, 買家需嚴格看待面試。

PS. 國際買家建議直接跳過合作公寓(co-op)選項

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9. 過戶 Closing    ( 1-3 hours)

以上程序都完成後, 雙方律師將安排兩方過戶時間, 經紀人會帶著買方在快過戶前1~2天最後查看房屋 (final walk-through) 確保房狀跟當時看時是一樣的, 或是維修有沒到位了, 現金買家過戶當天的交屋手續通常會在賣方律師的辦公室, 貸款買家則一般是在銀行律師指定地點, 買家當天準備好個人身份證明和現金本票以付清餘款和過戶費, 所有文件簽署完後, 買方交付支票, 賣方交付鑰匙, 恭喜買方正式成為新屋主

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買房費用

• 律師費 ( Attorney Fee)： $1000起至$2000以上, 依律師而定

• 豪宅稅 (Mansion Tax)： $100萬以上的房屋為1% 

＊如果購買新房，紐約市和紐約州的交易稅由買方支付＊

• 紐約州交易稅 (NYS Transfer Tax)：購買房價的0.4% 

• 紐約市交易稅 ( NYC Transfer TAx)：房價$50萬以下為1%，$50萬以上為1.425%

• 產權調查, 產權保險和產權登記費：約房價的0.5%

• 其他雜費 :  房屋保險, 驗屋等

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貸款費用

• 銀行點數： 0-3%的貸款金額 （依銀行而定, 有的收取）

• 申請費 （包括信用調查等）

• 銀行律師費

• 房屋估價費

• 貸款審批費

• 貸款保險

• 貸款稅：貸款金額$50萬以下1.8%， 50萬以上1.925%

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＊貸款有分查收入與不查收入＊

​＊國外買家提供貸款專家免費諮詢＊